マイソクとは？意味・語源から記載項目・作り方・法律ルールまで解説

「マイソク、レインズに登録しといて」「業者間サイトにマイソク上げた？」——不動産会社に入って最初につまずく言葉が、この「マイソク」ではないでしょうか。正式な法律用語ではないのに、現場では当たり前のように飛び交います。

本記事では、マイソクとは何かという定義から、言葉の由来、中身の3点セット、記載項目、作る手順、守るべき法律上のルールまでを、作る側の視点で解説します。法令にかかわる数字は条文にあたって確認したものだけを載せ、根拠の条番号を添えました。

マイソクとは何か

マイソクとは、不動産会社が物件を売る・貸すためにつくる営業資料です。1枚（多くはA4サイズ）に物件の概要をまとめたもので、業界では単に「図面」、売買の現場では「販売図面」とも呼ばれます。法律で定義された用語ではなく、書式も決まっていません。

中身は「物件概要・間取図・地図」の3点

マイソクは、次の3つを1枚に収めた構成が基本です。この3点をまとめて「3点セット」と呼ぶこともあります。

ここに外観・室内の写真と、アピールポイント（価格改定、リフォーム済み、角部屋、ペット可など）が加わります。1枚に収めるか2枚組にするかは、会社や物件によって変わります。

誰が作り、どこに載るか

マイソクを作るのは元付業者（売主・貸主から直接依頼を受けた不動産会社）です。作ったマイソクはPDFにして、物件情報と一緒に次の2つへ登録します。

• レインズ（指定流通機構）：国土交通大臣が指定した4つの不動産流通機構（東日本・中部圏・近畿圏・西日本）が運営する物件情報ネットワーク。専任媒介・専属専任媒介では登録が法律上の義務です（宅地建物取引業法第34条の2第5項）。
• 業者間の流通サイト：アットホームが運営する「ATBB」など。ATBB は同社の発表で2024年8月時点の利用会社が6万社を超えており、レインズと並ぶ実務上の主要な流通経路になっています。

そこから客付業者（買主・借主を探す不動産会社）がマイソクをダウンロードし、紙面下部にある会社情報欄——通称「帯」——を自社のものに差し替えます。これが「帯替え」です。帯を替えたマイソクが、来店客への提案資料になり、ポータルサイト掲載の元ネタになります。

つまりマイソクは、元付業者と客付業者、そしてエンドユーザーをつなぐ、不動産流通の起点となる資料です。帯替えを前提にどうレイアウトを組むかは、帯替えとテンプレートの限界を解説した記事で扱っています。

「マイソク」という言葉の語源

最も広く語られているのが、株式会社マイソク（東京都武蔵野市）の旧社名に由来するという説です。同社が公開している沿革によれば、1969年に不動産情報の流通を業務目的として「毎日速報センター」の名で個人事業を創業、1973年に株式会社毎日速報センターを設立し、1994年に現在の「株式会社マイソク」へ社名を変更しています。

当時、物件情報をまとめた図面を印刷して不動産会社に配って回っていたことから、「毎日速報」を縮めた「マイソク」が図面そのものの通称として業界に残った——というのが通説です。ただしマイソクは公的に定義された用語ではなく、由来を確定させる一次資料があるわけでもありません。実務上は「物件概要をまとめた1枚もの」を指す共通言語として通じれば十分です。

マイソクまわりで出てくる用語一覧

マイソクの話には、業界の外から見ると意味の取りにくい言葉が一緒に出てきます。先にまとめて押さえておくと、この先が読みやすくなります。

マイソクに記載する主な項目

物件種別（売買・賃貸、マンション・戸建て・土地など）によって変わりますが、一般的には次の項目で構成します。あわせて、その欄でつまずきやすい点も並べました。

これらは物件の魅力を伝える営業資料であると同時に、宅地建物取引業法上は「広告」として扱われます。書き方一つで法令違反のリスクを負う書類でもあるのです。限られた紙面にどう優先順位をつけて収めるかは、見やすい不動産図面の作り方で具体的に解説しています。

売買のマイソクと賃貸のマイソクで変わるところ

同じマイソクでも、売買と賃貸では埋めるべき欄が変わります。以下は法令上の区分ではなく、実務でどう作り分けられているかの整理です。

マイソクを作る手順

作成の流れはおおむね次の5段階です。時間がかかるのは1と2で、デザインそのものより資料集めと撮影が律速になります。

情報の並べ方は「Zの流れ」で決める

マイソクは、じっくり読まれる資料ではありません。客付業者の担当者は、レインズや業者間サイトから落とした図面を何枚も並べて、上から下へ流し読みします。1枚に割かれる時間は数秒です。

そのため、横書きの紙面で視線が左上 → 右上 → 左下 → 右下とZを描くように動く前提で組みます。最初に目に入る左上に、最も伝えたい情報——価格や賃料、物件の魅力を一言で表したコピー——を大きく置きます。賃貸で客付業者に動いてもらいたいなら、ADの条件を目立つ位置に置くのも有効です。

逆に、すべてを同じ大きさ・同じ濃さで詰め込むと、視線の入口が消えます。強調が多すぎる紙面は、強調がない紙面と同じです。何を最初に読ませるかを1つだけ決めてから配置に入ると、迷いが減ります。同じ物件でも見せ方で問い合わせ数が変わる仕組みは、マイソクのデザインと反響率の関係で掘り下げています。

反響が取れるマイソクと、取れないマイソク

実務でよく見かける差は、だいたい次のところに出ます。

社内で作る場合の具体的な組み方はマイソクのテンプレートの作り方で解説しています。投資用・収益物件は記載すべき数字が変わるため、一棟収益物件のマイソクは何が違う？もあわせてご覧ください。

マイソク作成における法律上の注意点

マイソクは、宅地建物取引業法（誇大広告等の禁止は第32条）、不当景品類及び不当表示防止法（景品表示法）、そして不動産の表示に関する公正競争規約の適用を受けます。以下は条文にあたって確認した内容で、根拠の条番号を添えています。

取引態様は必ず書く

宅建業法第34条第1項は、売買・交換・貸借の広告をするときに、自らが契約の当事者となるのか、代理人として成立させるのか、媒介して成立させるのかの別を明示しなければならないと定めています。さらに同条第2項では、注文を受けたときにも遅滞なく取引態様の別を明らかにしなければならないとされています。つまり広告と受注の2場面で必要です。

取引態様について事実と違う表示や、実際のもの・競争事業者のものより優良または有利と誤認させる表示は、表示規約第23条第1号で禁じられています。

徒歩分数は「道路距離80m＝1分」で計算する

「駅から徒歩5分」といった表記には、明確なルールがあります。表示規約施行規則第10条第10号は、徒歩による所要時間について「道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること。この場合において、1分未満の端数が生じたときは、1分として算出すること」と定めています。端数は必ず切り上げで、信号待ちや坂道は考慮されません。実際に歩いた時間ではなく、距離から機械的に算出する点が要点です。

801m以降も同じで、道路距離を80で割って切り上げます。実際のものより短いと誤認させる表示は不当表示です（表示規約第23条第5号）。あわせて、距離や所要時間を表示するときは起点と着点を明示する必要があります（施行規則第10条第8号）。徒歩以外の交通手段にもそれぞれ決まりがあります。

• 自転車：道路距離を明示したうえで、走行に通常要する時間を表示する（同第11号）。「自転車5分」だけでは足りません。
• 自動車：道路距離を明示する。有料道路の通行を含む時間であればその旨も明示する（同第7号）。
• 電車・バス：起点と着点の駅・停留所の名称、乗換えの有無、特急・急行等の種別を明示する。通勤時の所要時間が平常時を著しく超えるときは、通勤時の所要時間を明示する（同第6号）。

面積の書き方

面積は、書き方そのものが規約で定められています（表示規約施行規則第10条）。

• 面積はメートル法で表示する。1平方メートル未満は切り捨ててよい（第13号）
• 土地の面積は水平投影面積で表示する（第14号）。傾斜地でも斜面に沿った長さではありません
• 建物の面積（マンションは専有面積）は延べ面積を表示し、車庫や地下室の面積を含むときはその旨と面積も表示する（第15号）
• ただし中古マンションに限り、建物登記簿に記載された面積を表示できる（第15号ただし書）
• 畳数で広さを示すときは、1畳あたり1.62平方メートル以上（各室の壁心面積を畳数で割った数値）という意味で使う（第16号）
• 採光・換気のための開口部が建築基準法第28条に適合せず居室と認められない部分は、「納戸」等と表示する（第17号）

面積について実際のものより広いと誤認させる表示は、不当表示にあたります（表示規約第23条第8号）。

写真加工の限度

施行規則第10条第22号は、宅地・建物の写真は「取引するものの写真」を用いると定めています。建築工事完了前などでその建物の写真を使えない事情がある場合に限り、規模・形質・外観が同一の他の建物の外観写真などを使えますが、他の建物のものである旨を写真に接する位置に明示しなければなりません。

明るさやコントラストの補正、傾きを整える程度であれば通常は問題になりません。一方で、家具の合成、空の入れ替え、傷や汚れの消去のように、実物と違う印象を与える加工は別です。毀損・汚損の程度を実際より軽微と誤認させる表示（表示規約第23条第20号）や、宅建業法第32条の誇大広告に該当し得ます。

なお、こうした過度な加工は「おとり広告」とは別の話です。おとり広告は表示規約第21条に定めがあり、①物件が存在しないため実際には取引できない物件 ②物件は存在するが実際には取引の対象となり得ない物件 ③物件は存在するが実際には取引する意思がない物件 の3類型を指します。写真の加工は、これとは別の条文で規律されています。

「新築」と書ける条件

表示規約第18条第1号は、新築を「建築後1年未満であって、居住の用に供されたことがないもの」と定義しています。1年未満であることと未入居であることの両方を満たす必要があり、築11か月でも一度入居があれば「新築」とは書けません。増築・改築や造作の取替えをした建物について、その全部または取引しようとする部分が新築したものであると誤認させる表示も禁じられています（同第23条第21号）。

マイソクはレインズにいつまでに登録するか

専任媒介・専属専任媒介では、レインズへの登録が法律上の義務です。期限は媒介契約の種類で変わります。

この期限は宅地建物取引業法施行規則第15条の10に定めがあり、期間の計算に休業日数は算入しないとされています（同条第2項）。また専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができません（宅建業法第34条の2第3項）。

登録の期限が決まっている以上、マイソクの作成もそこから逆算することになります。媒介契約を取ってから図面ができるまでに何日かかるかは、そのまま物件の露出開始日を左右します。

マイソクは自社で作る？外注する？

マイソク作成は、Excel・PowerPoint・Illustratorなどを使って社内で行う会社もあれば、専門業者に外注する会社もあります。判断基準はシンプルで、「営業担当者の時間を、図面作成に使うべきか、それとも顧客対応に使うべきか」という一点に尽きます。

自作はコストがかからないように見えますが、実際には作成者の人件費という見えないコストが発生します。そのうえ、デザインの巧拙はそのまま反響率に直結します。同じ物件でも見せ方次第で問い合わせ数が変わるという論点は、マイソクのデザインと反響率の関係で掘り下げています。外注が本当に割に合うのかという費用対効果は、マイソク作成代行の料金と自作コストを比較した記事で試算していますので、判断材料としてご活用ください。図面作成が営業の足かせになっていると感じるなら、イケイタマイソクのような制作代行に任せ、担当者を本来の顧客対応に集中させる方法もあります。

マイソクについてよくある質問

マイソクと販売図面は違うものですか？

ほぼ同義です。売買では「販売図面」、業界の口語では単に「図面」と呼ばれることが多い、という程度の違いにとどまります。どれも法律で定義された用語ではありません。

マイソクの書式は法律で決まっていますか？

書式そのものは決まっていません。マイソクという語自体が法律用語ではないからです。ただし広告として使う以上、記載する内容は宅建業法と表示規約の規律を受けます。「様式は自由だが、書いた内容には責任が伴う」と理解するのが正確です。

帯替えは勝手にしてよいのですか？

元付業者がレインズや業者間サイトへマイソクを載せる目的が客付けなので、帯替えを前提としているのが通常です。ただし帯以外の記載を書き換えると、元の情報と食い違って責任問題になり得ます。帯を替えた時点で自社の名前で出す広告になり、宅建業法第32条は「その業務に関して広告をするとき」の表示を規律しているため、配る側も問われ得る関係です。徒歩分数や面積を確認しないまま流すのは避けたほうがよいでしょう。

AD（広告料）はマイソクに書いたほうがよいですか？

賃貸で客付業者に動いてもらうことが目的なら、書くのが一般的です。ADの有無や条件が分からないと、客付業者は他の物件を優先しがちだからです。あわせて内見方法（鍵の所在）、空室確認の連絡先、ネット掲載の可否も入れておくと、問い合わせなしで動いてもらえます。ただしこれらは業者間で回る面にだけ載せる欄で、エンドユーザーに渡す面からは外すのが通例です。帯替えの際に一緒に落とします。

徒歩分数の起点はどこにすればよいですか？

距離や所要時間を表示するときは起点と着点を明示します（施行規則第10条第8号）。団地（一団の宅地・建物）の場合は、施設ごとに、その施設から最も近い団地内の地点を起点または着点として算出します（同第9号）。

実際に歩いて4分半だったので「4分」と書けますか？

書けません。徒歩分数は実測時間ではなく道路距離から算出し、80mで1分、1分未満の端数は切り上げます。距離が360mであれば、実際に何分で歩けたかにかかわらず「徒歩5分」です。

中古マンションの面積は登記簿の数字を使ってよいですか？

中古マンションに限り、建物登記簿に記載された面積を表示できます（施行規則第10条第15号ただし書）。それ以外は延べ面積での表示が原則です。

まとめ：マイソクは不動産流通の起点

マイソクは、法律上の正式な用語ではありませんが、レインズと業者間サイトを通じて物件が流通する起点になる実務資料です。記載事項の正確さ、法令の遵守、そして「伝わるデザイン」の3つが揃って初めて、反響につながる一枚になります。徒歩分数や面積、写真加工のルールを軽視すれば会社の信頼を損なうリスクもあるため、基本を押さえた作成が欠かせません。

「作成に手間がかかる」「デザインの知見がなく反響が伸びない」といった課題をお持ちでしたら、プロに任せるという選択肢もあります。イケイタマイソクでは、文字・金額の修正は無制限・初稿提出は必要な資料が揃ってから3営業日・最終稿の納品は平均7営業日で対応し、初回1物件はトライアルプラン16,500円（税込）からご依頼いただけます。まずは仕上がりをお確かめいただくところから、お気軽にご相談ください。

本記事における法令・規約の引用は、2026年8月時点の条文に基づいています。制度改正の可能性があるため、実務では必ず最新の条文をご確認ください。語源に関する記述は株式会社マイソクの公開情報（沿革）に基づきます。